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quinta-feira, 12 de dezembro de 2019

Veja como evitar que o imóvel seja retomado pelo banco no financiamento imobiliário

O financiamento de imóveis no Brasil exige atenção dos mutuários. O regime de contrato de concessão de crédito prevê a alienação fiduciária. Isso quer dizer que até a quitação da dívida, a casa ou apartamento pertence à instituição financeira e está alienada ao adquirente. Por este sistema, o bem a ser financiado é utilizado em garantia, ou seja, em caso de inadimplência o comprador perde o imóvel, e pode perder também uma parte ou o total já pago, incluindo a entrada, caso o imóvel vá a leilão e seja arrematado por um valor abaixo do mercado.

Ao financiar um imóvel, constam do contrato o prazo e o número de prestações em atraso que poderão justificar a retomada do imóvel. A maioria dos contratos estabelece entre três e seis prestações atrasadas para o início do processo. O proprietário poderá perder seu direito sobre o bem, que voltará a ser patrimônio do banco, e este poderá ir a leilão e ser arrematado por um terceiro.

Inadimplência

Especialistas alertam que, antes de 1998, a contratação de um financiamento era feito com um sistema de hipoteca, que exigia um trâmite mais longo e uma ação judicial para que o comprador perdesse o imóvel. Com a mudança na lei, há 21 anos, a regra agilizou a retomada dos bens, que pode ocorrer em 120 dias.

— A Lei de Alienação Fiduciária permite que o comprador de um imóvel dê o próprio imóvel a ser financiado como garantia do financiamento. Ao pagar todas as prestações do financiamento a alienação cessa, e o imóvel passa a ser do devedor. O problema é que esta lei é muito severa, e todo o procedimento é extrajudicial, ou seja, não precisa de autorização da Justiça para acontecer — alerta Lizia Jacintho, presidente da Associação de Mutuário do Rio (Amurio).

Segundo ela, o contrato com a instituição financeira deverá estipular com quantas prestações em atraso o banco pode iniciar o procedimento extrajudicial para retomada.

Para Fátima Santoro, coordenadora da graduação de Direito Imobiliário da Universidade Veiga de Almeida (UVA), o comprador deve evitar que a quantidade de prestações em atraso chegue a três e, antes disso, procurar o banco para iniciar uma renegociação da dívida:

— Estamos tendo um número significativo de imóveis retomados por conta da inadimplência. Aconselho que o mutuário procure a instituição financeira o mais rapidamente possível para um acordo — recomenda.

As cinco maiores instituições financeiras do país retomaram, somente no ano passado, cerca de 90 mil imóveis. Maior banco de crédito habitacional do país, a Caixa Econômica Federal acumula um estoque de 62.900 imóveis retomados, dos quais, 29.500 entraram no balanço financeiro em 2018.

Segundo a consultoria Resale, cerca de 60% dos imóveis retornados ao mercado pelos bancos por motivo de inadimplência de seus antigos mutuários estão sendo vendidos com descontos de 30% a 50% sobre seu valor real.

— Nos casos em que a arrematação do imóvel for superior ao saldo devedor do financiamento, o banco deverá devolver a diferença da arrematação para o mutuário — explica Lizia.

Processo

Quando o pagamento não acontece, o proprietário recebe uma notificação, avisando que serão concedidos 15 dias para o pagamento do débito na íntegra. Caso a dívida não seja quitada, é feita a consolidação da propriedade, ou seja, o imóvel passa a pertencer automaticamente ao banco, que envia o imóvel para leilão.

Se não houve notificação, todo e qualquer ato da instituição sobre o imóvel pode ser questionado e, em alguns casos, anulado na Justiça. Depois da consolidação da retomada, também é necessária uma intimação com a data do leilão do qual o imóvel fará parte, pois o comprador tem direito e preferência de, se quiser, pagar o débito e retomar o bem.

— Há casos em que o proprietário sequer recebe o aviso de que o imóvel está sendo tomado, dada a rapidez do processo — relata Sabrina Rui, advogada especializada em Direito Tributário e Imobiliário.




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